2025/02/28 09:04:17
  • 東雲研修センター　 ニュースレター　No.69

　　東雲研修センター　 ニュースレター　No.69
{COL2}様

　いつも東雲研修センター及び公式HPをご利用頂きましてありがとうございます。

　ここ数年新築分譲マンションの価格高騰が注目されていて、2023年には「東京23区の新築マンションの平均価格が１億1,483万円と初の一億円突破！」と話題になりました。また、中古マンションについても価格上昇が波及している状況となっています。しかし、その陰では「修繕積立金の不足」に陥っているマンションも多くあり、問題となっています。そしてその多くは修繕積立金の徴収に段階増額積立方式を採用しているようです。

　なぜ段階増額積立方式で積立金の不足が起きやすいのか、なぜ国が均等積立方式への切り替えを推奨しているのか、マンションが人気な今だからこそ、今日は皆さんと一緒に勉強していきたいと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　橋本総業株式会社
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東雲研修センター事務局


ＩＮＤＥＸ
【1】研修情報‥‥東雲研修センター　定期研修情報
【2】エコ次郎先生とエコ娘のなるほど講座‥‥【マンションの修繕積立金】
【3】均等積立方式に変更し、月額積立金を約3.5倍に引き上げた事例
【4】編集後記‥‥エコ次郎の小ネタ横町
 
【1】東雲研修センター　定期研修情報
　東雲研修センターの定期研修は、直接のお客様だけでなく、メーカー様や関係団体、橋本総業(株)と多少でも関係のある方々でしたらどなたでも受講できます。
　現在東雲研修センターで募集している研修のご案内です。特徴は、座学だけでなく研修によって現調、試運転、設置、組立などの実習が含まれていて、ホームページから申し込みが出来ます。是非ご検討下さい。




【現在受講生募集中の直近4ヶ月の研修一覧】
3月27日(木)エアコン施工研修10:00〜17:0012,000円10名
4月8日(火)システムバス現調研修10:00〜15:008,000円15名
5月13日(火)エアコン施工研修10:00〜17:0012,000円10名
5月16日(金)ガス可とう管資格研修10:00〜17:0017,000円30名
5月27日(火)便器・WL設置研修10:00〜15:0012,000円*15名
6月3日(火)配管接続研修10:00〜14:008,000円*15名
6月12日(木)エアコン施工研修10:00〜17:0012,000円10名
6月19日(木)パッケージエアコン施工研修10:00〜17:0017,000円6名

＊便器・WL設置研修は、受講料を改訂しました。10,000円⇒12,000円となります。

　◎東雲で開講の研修は昼食をご用意しています。
　◎受講料は税込です


2025年度（上期）までの研修スケジュール・お申し込みは こちらから


【2】エコ次郎先生とエコ娘のなるほど講座
本日のお題　【マンションの修繕積立金】
エコ娘 エコ次郎先生、こんにちは！ 先生、聞いてください。週末にパパの同僚っていう人がうちに遊びに来たんですけど、その人はマンションに住んでいるみたいで、「うちのマンション、修繕積立金がすごく値上がりして大変で...」ってボヤいていたんです。修繕積立金って前にエコ次郎先生に教えてもらったやつだ！って思って興味津々で話しを聞いていたんですけど、「均等積立方式のマンションにしておけば良かった」って後悔していたんですよぉ。それを聞いていて修繕積立金に方式があるの？って思って、今日エコ次郎先生に教えてもらおうと思っていたんです！
エコ次郎 エコ娘くん、こんにちは。確かに以前、修繕積立金について取り上げたことがありましたね。しっかり覚えていて偉いですね！
修繕積立金には、均等積立方式と段階増額積立方式があるんですよ。段階増額積立方式は、新築当初は修繕積立金の金額を低く設定しておき、段階的に増額していく方式です。同僚の方のマンションは段階増額積立方式なので大幅な値上がりがあったのですね。
エコ娘 なるほどぉ。じゃあ均等積立方式は？
エコ次郎 均等積立方式は、将来予想される修繕積立金の総額を長期修繕計画の期間で割り、新築当初から一定額を徴収していく方式です。
2015年以降に完成したマンションでは「均等積立方式」が19.7％、「段階増額積立方式」は69.7％に達していて、新築マンションで「段階増額積立方式」が設定される傾向にあるようです。また、国土交通省の2023年の調査によると、全体の40.5％が均等積立方式、47.1％が段階増額積立方式となっていて、段階増額積立方式を採用しているマンションが多いです。
エコ娘 そうなんだ。じゃあやっぱり段階増額積立方式の方が良いってことなんですか？
エコ次郎 いや、それがそうでもないので、国土交通省は均等積立方式への切り替えを促しているんです。
例えば、40歳で新築マンションを購入したと仮定して平均収入と修繕積立金額の推移の比較を行うと、概ね築15年（50代半ば）を超えると収入は減少傾向となる一方で、修繕積立金額は年々上昇する傾向にあって計画通りに引き上げることが困難となることが見込まれるのです。
エコ娘 そっか。日本にはまだ役職定年制度が残っている企業も多いみたいだし、私の知ってるおじちゃんもそのお陰で「給料は減ったけど娘の学費が高くて大変！」って嘆いていたなぁ。昨今の物価高で生活費も増えてるのに、修繕積立金まで増額ってなったらそりゃヒーヒー言っちゃいますよね。。
エコ次郎 そうなんですよね。晩婚化でお子さんの学費を60歳を過ぎても払わなくてはならない方はたくさんいますし、高額医療費の自己負担額の増額や年金受給年齢の引き上げなども議論されていて、いつ何があるかわからない将来のために尚更出費は抑えたいと国民の多くは思っていますからね。年齢が上がってからの修繕積立金の値上げは結構な負担かと思います。
エコ娘 確かに、収入と反比例して修繕積立金が増えるって、普通に考えても苦しいはずですよね。それなのに何で段階増額積立方式を採用しているマンションが多いんですか？みんな均等積立方式にすれば良いのに。
エコ次郎 普通に考えたらそうですよね。しかし、そこには理由があるんです。
マンションを購入される方は、取得費に加えて管理費や修繕積立金の合算額を見て判断するため、新築時は修繕積立金の徴収額を低く設定しているケースが多いのです。誰だって最初からまぁまぁ高い修繕積立金を払うよりは、安い方が魅力的に見えますよね。
エコ娘 なるほど、そういう事情があって段階増額積立方式が多いんですね。
エコ次郎 しかしこれが落とし穴！建物は大体が10〜15年を目安に大規模な修繕が必要になりますが、マンションの大規模修繕工事は回数を重ねるごとに費用が高額になる傾向にあるんです。1回目は塗装・補修・部品交換など比較的容易な内容が多いのと、修繕積立金に加えて分譲時に徴収した修繕積立基金があるために、資金に余裕があります。しかし2回目、3回目になると給排水管・エレベーター・機械式駐車場など、規模の大きい設備のリニューアルも必要になって来ます。つまり、それだけ費用も掛かるのです。さらにそれに追い打ちを掛けるように、ここ4年で建設資材の値上がりは凄まじく、均等積立方式を採用しているマンションでも値上げを余儀無くされているところもあります。段階増額積立方式を採用しているマンションであれば、なおのこと値上げが必須になりますよね。
エコ娘 住み始めた後のことを考えると、最初に修繕積立金の安さに惹かれるのって、見方によればリスクを先延ばしにしているようにも見えますね。
ちょっと気になったんですけど、修繕積立金の値上げって誰が決めるんですか？
エコ次郎 お、良い質問ですね！
修繕積立金の値上げは、普通決議によって住人で決めるのですが、過半数の同意を得なければなりません。しかし、これが意外と大変なようなんです。国土交通省によれば、増額に際して「生活に支障が出るから増額に反対」「増額の根拠が分からない」「増額幅が大きすぎる」といった懸念や反対の声を上げる住人も少なくないようでして。
エコ娘 そっか、それで国は均等積立方式を推奨しているわけですね。でも実際はなかなかそれも難しそうな気がしますね。
エコ次郎 はい、お察しの通りです。そこで、いきなり方式を変更するのではなく、修繕積立金の早期の引上げを完了し、均等積立方式へ誘導することを目的として『段階増額積立方式における適切な引き上げの考え方』が提示されました。 「段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計画の最終額は基準額の1.1倍以内とする」とされています。初期額であるスタートは平均額の6割で良いけれど、最後に平均額に帳尻を合わせるために、平均以上の1.1倍の額を将来的には徴収してくださいね、というイメージですね。
エコ娘 なるほどぉ、国も考えましたね！
エコ次郎 はい。但し、実際にどうするかを決めるのは住人ですので、まずは各々のマンションの修繕積立金がどういう状況にあるのかを把握するところから始めると良いかと思います。
実は、東京都内に実際に積立方式の変更と大幅な増額に成功したマンションがあるので、次の項目ではそちらの例をご紹介したいと思います。
エコ娘 えっ、それはスゴイ！どうやったのかぜひ知りたいです！よろしくお願いします♪

【3】均等積立方式に変更し、月額積立金を約3.5倍に引き上げた事例

　段階増額積立方式を採用していたにも関わらず、築８年を迎えた当時まで一度も増額をせず、竣工から12年目に予定していた１度目の大規模修繕に2,000万円ほど不足していることが判明したレクセルガーデン北綾瀬。結果的には、積立方式を段階増額積立方式から均等積立方式に変更し、毎月の積立金を約3.5倍（戸あたり平均約6,051円／月→平均約20,988円／月）に引き上げることができ、融資も受けて無事に大規模修繕工事を終えることができました。さらに、修繕工事内容や施工会社を精査したことで、想定していた金額より低く抑えることができたそうです。
　約3.5倍もの増額、そして積立方式の変更がどうして実現できたのか、レクセルガーデン北綾瀬の例をご紹介します。


【支出と修繕計画の見直し】
まずは、マンションの管理や修繕に関するセミナーに参加するなど、情報収集から着手し、支出削減に取り組む。
(1) 金額の削減だけを重視するのではなく、要否を慎重に検討したうえで、共用部の照明のLED化やエレベーター保守業者の変更、植栽管理業者の変更、火災保険の見直しを実施。
　→年間約57万円の支出削減に成功
(2) 当初計画では、大規模修繕工事の周期を「12年」としていた当初の計画を「15年」に変更。さらに、30年間だった計画期間を延長して竣工後60年まで作成。
　→築60年までの大規模修繕が5回→4回に削減

※ 国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインは、2021年に修繕周期の目安を12年→12〜15年に改定


【住人への説明】
外部のコンサルタントに協力してもらいながら計3回の説明会を実施。住人に修繕積立金が不足しているという現状に加え、『このままだとどうなってしまうのか』『どう解消していくべきか』ということを説明。
　→住人みんなにマンションの管理責任は“自分ごと”と捉えてもらう


【修繕積立金の増額】
普通決議で2つのプランの提示。
[プランA] 段階増額積立方式のまま数年後に再び引き上げを実施することを想定して、一定程度増額する
[プランB] 積立額が一定となる均等積立方式に切り替え、修繕計画に見合った金額まで一気に増額する

結果、段階増額積立方式から均等積立方式に切り替え、修繕積立金額は戸あたり平均約20,988円／月まで引き上げる[プランB] に決定。
　→支出や修繕計画を見直し、住人の疑問や不安にこまやかに寄り添うことで、紛糾することなく決議に至る



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この修繕積立金改革を主導した管理組合理事長は、成功のカギは「“支出を見直す” というプロセスを踏んだこと」だと話しています。ただ増額だけを検討するのではなく、削減できる部分を見直した上での増額検討は、提案を受ける側としても納得しやすいのでしょう。
マンションの購入を検討される際は、ぜひ修繕金の積立方式にも注目してみてください。



【5】編集後記　〜エコ次郎の小ネタ横町〜

　皆さま、こんにちは。エコ次郎でございます。気付けば梅の花が満開となり、春の訪れを日々感じています。また、花粉の飛散量も日に日に増していて、花粉症罹患者にとっては辛い季節でもありますね。

　さて、今日は最近知った「シャンプーバー」について書きたいと思います。ある日風呂場に真新しい石鹸が置いてありまして、てっきり普通の石鹸だと思って使おうと思っていたところ、妻に「あれはシャンプーバーだから体を洗う時には使わないで！」と厳しく言われました。とりあえず結構な圧だったので触りませんでしたが、シャンプーバーとはなんぞや？と気になり調べてみたところ、なんと固形のシャンプーだと判明しました。ポンプ式でとろみのあるシャンプーが主流ですし、液体の方が泡立ちも早くて使い勝手は良いと感じるので、わざわざ固形石鹸にする理由も無い気がしたのですが、実はこれが地球に優しいのだそうです。液体シャンプーは場所も取るし、詰め替え用を利用しても都度パウチがゴミとして残ります。しかしシャンプーバーなら紙のみでパッケージングでき、100%リサイクルができると言うのです。こんなエコ商品があったとは驚きました。

　知ってしまったらその使い心地も気になってしまい、翌日は妻にナイショで使ってみました。濡れた頭皮に優しく擦り付けてみたところ、泡立ちは意外にも良く、しっかりと洗えている感覚もありました。そして無添加のようで、頭皮も幾分しっとりしているような？香りもハーブのようで、女性に好まれそうな感じでした。問題は使った後にうっかり石鹸に髪の毛が付着していたり、水で濡らしすぎると溶けるので、少々扱いに注意が必要な点ですね。私は後者で妻にバレて叱られてしまいました。。

　調べてみたところコンディショナーバーもあるようなので、今使っている液体のコンディショナーを使い切ったらそちらも購入してみようと思います。

　


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