| 東雲研修センター ニュースレター No.78 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
{COL2}様 いつも東雲研修センター及び公式HPをご利用頂きましてありがとうございます。 2026年４月に区分所有法改正が施行されることになりました。これは、集合住宅の老朽化が進行していることや、都市部を中心に増えているタワーマンションなどの大規模集合住宅の合意形成が年々困難になっていること、旧区分所有法では多数決合意できない問題などが背景にあるからです。そこで、区分所有法を改正して決議の円滑化を図る仕組みと、多数決要件の緩和策を盛り込むことが必要となったのです。区分所有法改正の施行で、滞っている老朽化問題が一棟でも多く、1年でも早く解決することを目指しています。 「区分所有建物の管理の円滑化」 「区分所有建物の再生の円滑化」という２つのテーマがポイントの区分所有法改正について、今回は皆さまと一緒に学んでいきたいと思います。 橋本総業株式会社 東雲研修センター事務局 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ＩＮＤＥＸ | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
【1】研修情報‥‥東雲研修センター 定期研修情報 【2】エコ次郎先生とエコ娘のなるほど講座‥‥【マンション区分所有法改正】 【3】建替えできない「老朽化マンション」はどうなる？ 【4】なるほど講座ダイジェスト版動画公開のご案内 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 【1】東雲研修センター 定期研修情報 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
東雲研修センターの定期研修は、直接のお客様だけでなく、メーカー様や関係団体、橋本総業(株)と多少でも関係のある方々でしたらどなたでも受講できます。 現在東雲研修センターで募集している研修のご案内です。特徴は、座学だけでなく研修によって現調、試運転、設置、組立などの実習が含まれていて、ホームページから申し込みが出来ます。是非ご検討下さい。 
【現在受講生募集中の研修一覧（2026年3月まで）】
◎東雲で開講の研修は昼食をご用意しています ◎受講料は税込です 2025年度の全研修スケジュール・お申し込みは こちらから | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 【2】エコ次郎先生とエコ娘のなるほど講座 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
【3】建替えできない「老朽化マンション」はどうなる？ | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Q、マンションは建替えができないとどうなるのか？ A、答えは、スラム化、廃墟化です。 廊下の蛍光灯が消えても取り替えられない、エレベーターが止まっても修理されない、給水管や排水管から水漏れ事故が起きても修理ができない…… 屋上や外壁の亀裂などから雨漏りが深刻になると、鉄筋コンクリート造であれば鉄筋部分が錆びて膨張し、割れがさらに大きくなります。割れた部分が剥がれ落ちて人に危害をおよぼす可能性も出てきます。このように修理されない状態が長く続くと、居住者は不安を覚えます。さらに、管理費や修繕積立金の値上げが否決されることにより、下記のような「負のスパイラル」に陥ります。 ・管理費や修繕積立金の値上げができないため、管理会社が管理から手を引く ・自主管理を誰がするか、役の押しつけ合いが始まる ・毎年総会で「値上げ維持管理推進派」と「値上げ反対派」に意見が分かれ、理事会が機能不全に陥る ・反対派が多いと、維持管理推進派が安値でも売却してマンションを出ていく ・いままで培ってきたコミュニティが壊れる ・組合（理事会）や管理会社は住戸の相続を把握できないため、誰が組合員かわからなくなる ・滞納している管理費や修繕積立金の徴収ができなくなる また、「相続放棄」も大きな問題になります。マンション自体に価値がないので売れないどころか、立地条件が悪いと借りる人も現れず、固定資産税や管理費など、費用だけがサイフから出ていく……これらの理由で相続放棄された場合、家庭裁判所での法手続を踏むしかありません。しかし、そもそも1年で交代する組合（理事会）が、相続放棄に対応できるかという問題があります。 マンションの管理・修繕が実施されず、相続放棄等が行われることにより、当然「空き住戸」が増えます。安値で購入した新しい区分所有者や賃借人が住み始め、理事会を乗っ取って管理費等を横領することも考えられます。ルールを守らない傍若無人な居住者や賃借人が増え、放置された住戸に不法占拠者が住むなど風紀が乱れ、捨て値でも売却して退去する居住者が増える……このような負のスパイラルで、マンション全体がどんどんスラム化していくことになるのです。 【建替えが不可能な場合の最善手は「売却」】 建替えできないマンションを保有している場合の対処法は「売却」しかありません。ただし、売却が可能なのは、資産価値のあるうちに限られます。そのため、「売却（賃貸）資産価値のあるうちに売却し、居住者であれば住替える」というのがいい方法でしょう。自分の住戸は、不動産流通マーケットにおける流通性（売れやすいさ）が高いか低いかによって、売却期間と売却価格が左右されます。また、売却先は「エンドユーザー」か「マンション買取り業者」か、価格の違いはいくらか等も知る必要があります。外部オーナーであれば他の物件を購入するか、他の資産に移り変えることも考えるべきでしょう。賃借人付きで売却する際は、収益物件ですので、賃料と利回りによって価格が左右されます。 いずれも、買い替える物件についての検討が必要になります。 【建替えも売却もできないなら「延命措置」】 「延命措置」を行う場合は、送られてくる総会議事録に目を通すことはもちろん、理事会議事録を閲覧して建物の不具合や組合運営上のトラブルなどをチェックし、維持管理状況を正しく把握する必要があります。現状、組合運営に無関心な住民がいたり、理事の成り手がいない場合は、「どのように理事会を毎年運営していくか」、すべてはそこから始まります。「とにかく、やれることはやろう」という意識や、それぞれのマンションに合った「長期修繕計画」の見直しとこまめな修正、そしておカネのやり繰りが、理事はもちろん1人ひとりの区分所有者に求められます。 どんなに法制度が整ったとしても、「マンションを所有している＝運命共同体の一員」ということを忘れないようにしましょう。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 【4】なるほど講座ダイジェスト版動画公開のご案内 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
皆さま、こんにちは。エコ次郎でございます。今日は私のエコネタはお休みにさせていただいて、その代わりに『なるほど講座ダイジェスト版動画』のご紹介をさせていただきたいと思います。 早くも78回目を迎えた東雲研修センターのメルマガですが、目玉である「エコ次郎先生とエコ娘のなるほど講座」をショート動画でサクッと見られたら嬉しい、というお声を多数いただきました。そこで、エコ娘くんが可愛らしいウサギに、私が物知り博士のような風貌のフクロウに扮し、2分〜4分程度の動画でなるほど講座を開講しています。 視聴は簡単♪ １、東雲研修センターHPにアクセスする ２、画面上部に出てくる横並びのメニューから「なるほど動画集」を選択 ３、今現在公開されている動画一覧の中から見たい動画を選択→再生 画像や表などを用いてさらに分かりやすくまとめてありますので、気分転換や、短時間で知識を得たい時など、いつでも何度でもご覧いただけます。どなた様もご覧いただけますので、お隣りの席の方や、こういう動画を待っていそうな同僚の方々にもぜひご共有いただけたらと思います。今後も動画は増えていきますので、どうぞご期待ください！ ＝＝ おすすめ動画 Pick up ＝＝ ●『日本の水不足問題』 https://youtu.be/ndhNFdlgboo ●『ニッポンのエネルギー事情』 https://youtu.be/5gvqAfuCuZc ●『ヒートショック』 https://youtu.be/j4-JnoUvBH4o | ||||||||||||||||||||||||||||||||
|
[発行] 東雲研修センター https://www.eco-reform.org/ 東京都江東区東雲2-9-7 東雲配送センター内 営業日 月〜金：9時〜17時 土：応相談 お問い合わせ 03-3665-9033(本社窓口) ※送信が不要の場合は、その旨このメールへの返信でご連絡ください。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
